Studentenkamers zijn alleen nog betaalbaar dankzij de huurtoeslag. Nieuwe studentenwoningen worden gebouwd voor de huurtoeslag en de huren van bestaande zelfstandige kamers worden op de huurtoeslaggrens afgestemd. Huisvesters, waaronder steeds meer particuliere investeerders, zorgen ervoor dat de kale huur net onder de grens ligt voor zo’n toeslag. (Jongeren tot 23 jaar krijgen huurtoeslag voor zelfstandige woningen met een huurprijs van maximaal 403 euro.)
Landelijke analyse
Dat concluderen het platform voor onderzoeksjournalistiek Yournalism.nl en elf universiteits- en hogeschoolmedia (waaronder Advalvas) uit het hele land na een uitgebreide analyse van het huidige studentenkameraanbod. Onderdeel van het onderzoek waren een enquête onder 1000 studenten, een analyse van ruim 3000 studentenwoningen die deze zomer werden aangeboden en een analyse van jaarverslagen en beleidsstukken.
Veel zelfstandige studentenwoningen in Amsterdam
In Amsterdam heeft studentenhuisvester Duwo deze zomer 77 procent van de woningen aangeboden voor een huur van maximaal 25 euro onder de huurtoeslaggrens. Daarbovenop brengt Duwo de Amsterdamse student gemiddeld nog 110 euro servicekosten in rekening.
Omdat bewoners van kamers met gedeelde voorzieningen, zoals keuken, douche en wc, sinds 1997 geen huurtoeslag meer krijgen, bouwen de huisvesters vooral relatief dure zelfstandige eenheden. Maar dankzij de huurtoeslag zijn die netto vaak goedkoper dan gedeelde eenheden. In Amsterdam is inmiddels bijna 42 procent van de kamers een zelfstandige eenheid.
Risico voor studenten én beleggers
De afgelopen jaren zijn in Nederland veel nieuwe studentenwoningen gerealiseerd. Na twee landelijke actieplannen om de kamernood terug te dringen komt de teller volgens de prognoses in 2016 uit op 35.000 nieuwe studentenwoningen sinds 2010. In Amsterdam zijn sinds dat jaar bijna zevenduizend nieuwe studentenkamers opgeleverd. Daar moeten de komende jaren nog zo’n negen duizend bijkomen.
De vraag is hoe lang dat doorgaat. De rijksuitgaven aan huurtoeslag zijn de afgelopen jaren flink gestegen. De kans is dan ook groot dat daarop bezuinigd gaat worden. Mogelijk krijgen ook studenten daardoor in de toekomst minder huurtoeslag. Omdat kamers dan moeilijker te verhuren zijn, zou de animo van beleggers om te investeren in studentenkamers kunnen afnemen.
Steeds meer particulieren
Opvallend is dat flink wat studentenkamers gebouwd worden door particuliere investeringsmaatschappen. Zo is net in de voormalige Parooltoren The Student Hotel geopend. Daar zijn ruim driehonderd kamers te huur vanaf 780 euro per maand. Het zijn vooral internationale studenten die daar hun intrek nemen. Er was al een Student Hotel in Amsterdam west.
Twee jaar geleden is bijvoorbeeld ook in Diemen een studentencampus met bijna duizend woningen gerealiseerd door een particuliere investeerder.
Amsterdam het duurst
Niet dat daarmee de kamernood echt voorbij is. De grootste studentenhuisvester Duwo vreest door de stijging van het aantal studenten een tekort aan kamers in 2020 van 28.000 eenheden, waarvan 9000 in Amsterdam. Een indicatie voor de nu bestaande kamernood is dat er in Amsterdam gemiddeld 38 gegadigden zijn voor een kamer. De huur is met gemiddeld bijna 450 euro de hoogste van het land. Een kamer heeft gemiddeld een vloeroppervlak van 15 vierkante meter. Volgens sommige andere onderzoeken loopt de gemiddelde huur zelfs op tot bijna vijfhonderd euro.
De kamers krimpen
De afgelopen jaren gingen de kwaliteitseisen voor nieuwe studentenkamers omlaag, waardoor deze goedkoper werden om te bouwen. Was de minimale afmeting van een zelfstandige studentenwoning tot een paar jaar geleden 24 vierkante meter, nu is dat nog 15 vierkante meter.
De studentenkamermarkt werd zo ook interessant voor commerciële vastgoedpartijen en beleggers. Zo vergaarde Bouwfonds in een paar jaar een bezit van 1.200 studentenwoningen in Amsterdam, Rotterdam, Groningen en Den Haag. En recent ondertekende studentenhuisvester Duwo een contract met de Duits-Dubaise investeerder International Campus AG voor de bouw van 2.250 studentenwoningen in Leiden en Amsterdam. Duwo zal deze woningen beheren en verhuren tegen een huurprijs waarvoor de studenten huurtoeslag kunnen aanvragen.